A los desarrolladores poco les importa que las ventas de vivienda hayan caído 26.1% en los últimos años, pues ello se ve compensado con su crecimiento en valor de mercado, mismo que creció en 41% durante el mismo periodo según los datos de la firma de consultoría AI 360.
Y en la medida de que los ’ajustes’ se dejen al libre mercado, sin regulación de por medio, los más sacrificados son los compradores, quienes o bien compran una vivienda a sobreprecio o bien no les queda sino adquirir alguna en la periferia, muy lejos de los centros urbanos, una gentrificación sistemática para un bien que es un derecho antes que un producto de mercado.
En México, la venta de viviendas nuevas y usadas a través de créditos hipotecarios experimentó una disminución significativa del 26.1% en 2023 en comparación con 2018, pasando de 617,000 a 457,000 unidades comercializadas anualmente. [context:1] A pesar de esta reducción en las unidades vendidas, el valor total del mercado inmobiliario creció un 41% en el mismo período, alcanzando los 588,000 millones de pesos.
Este comportamiento se debe en gran medida al aumento en el precio de las viviendas y las condiciones de financiamiento más restrictivas en el país, con tasas de interés más elevadas, según Eduardo Torres, director general de AI 360,
’Hubo una transformación trascendental, por diversas razones: el costo de adquirir una casa se ha elevado, con tasas de interés más altas y la capacidad de compra se ha reducido. Tampoco se está construyendo a la velocidad que se requiere, se generan 600,000 hogares al año, pero solo hay 200,000 en obra’.
La Ciudad de México se ha consolidado como una de las ciudades más caras para adquirir vivienda, no solo en México, sino también en América Latina.
De acuerdo con Alejandro García del Río, director comercial de Inmuebles24, a junio de 2024, la alcaldía Miguel Hidalgo registró un precio de 66,000 pesos por metro cuadrado (m2), con un aumento anual del 26%.
La alcaldía Cuauhtémoc también experimentó un alza significativa, con un precio de 59,000 pesos por metro cuadrado, lo que representa un incremento del 46% anual.
’En términos de precio, hemos visto movimientos importantes en el último año, lo que puede corresponder a dos factores: vemos menos oferta y mayor presión en la demanda, por otro lado, está el incremento real del precio’, añadió.
Al analizar la evolución del precio según el tamaño de las viviendas, se puede confirmar que el hogar de menor tamaño ’se ha hecho más atractiva’. No obstante, Torres remarcó que la superficie construida se ha reducido en forma gradual con el paso de los años como una tendencia de adaptación a la capacidad de pago de la población.
En el caso de la Ciudad de México puede observarse que las viviendas de hasta 50 metros cuadrados, según AI 360, han ganado participación. En el 2015, este segmento representaba 19% de las ventas totales, pero para el 2023 ocupó poco más de la cuarta parte (26%).
’Podría argumentarse que los hogares tienen menos miembros y necesitan menos espacio, aunque probablemente la razón podría estar más asociada a la capacidad de compra: con 2 millones de pesos, en el 2018 alcanzaba para una vivienda de 54 metros cuadrados, pero, para el 2023 sólo podía comprar 46 m2. De manera general, puede decirse que, si la capacidad de compra se mide en metros cuadrados, la vivienda adquirible se redujo entre 15 y 20% en los últimos cinco años’, apuntó Torres.
Al respecto, García del Río subrayó que las unidades de tres recámaras en el 2022 representaban 54% del total de búsquedas en Inmuebles24, para este 2024 ese mismo porcentaje lo ocupan las viviendas de una a dos habitaciones.Con información de Samanta Escobar | EL ECONOMISTA
