En México, la oferta de créditos hipotecarios es amplia, con más de 80 tipos diferentes disponibles en las instituciones financieras. Esta variedad, aunque atractiva, puede complicar la elección del financiamiento ideal para comprar una casa o departamento, esto debido a que los primeros años, hasta el 95% de tus pagos se destinan a intereses.
Cada opción presenta características, plazos y condiciones únicas, lo que exige una cuidadosa evaluación para tomar la decisión correcta.
Para ayudarte a navegar este complejo panorama, +Dinero de Forbes México entrevistó a Juan Kasuga, director de Creditaria México, quien nos brindará información valiosa sobre el funcionamiento del crédito hipotecario en nuestro país y cómo asegurar que estamos seleccionando la mejor opción dentro de la extensa oferta del mercado.
’En México se utiliza el esquema francés de amortización de créditos, a diferencia de otros sistemas, en este primero te empiezan a cobrar los intereses y al final comienzas a pagar el capital; el comportamiento de la curva de pagos es que al principio aproximadamente el 95% de tu mensualidad se aplica a intereses y solo 5% se aplica a capital. A través del tiempo esa proporción cambia y se revierte en la misma medida ya que en los primeros años tú ya pagaste la mayor parte del costo del dinero por el préstamo que te dieron’, detalla el directivo.
En su opinión, es importante tener claro cómo se integra un crédito hipotecario en nuestro país para saber qué criterios evaluar al momento de elegir.
Cuando alguien contrata un crédito hipotecario, la mensualidad que deberá pagar está compuesta por diferentes factores:
El interés que conlleva una mensualidad
La amortización a capital que es la parte del pago que se va a aplicar a la deuda
Los seguros ligados al crédito (principalmente de vida, de daños y desempleo)
Las cuotas de administración del crédito y avalúo que cobran algunas instituciones bancarias.
’La amortización del costo del dinero sale de la tasa de interés y es el dato que está publicitado en muchos bancos, es lo que ven las personas y a menudo creen que ese es el costo de un crédito hipotecario. Ese es un elemento importante, pero no necesariamente el decisivo respecto al crédito que más te conviene.
’Todos esos conceptos que enumeramos arriba te llevan al costo anual total (CAT) lo cua te lleva a contemplar el total de esos costos. Hay quienes se preguntan, si estoy pagando 10% de interés ¿por qué cuando sumo todos los gastos que no son amortización a capital estoy pagando 127 mil pesos? Eso es porque esos 27 mil adicionales son los otros gastos que tienes que pagar, pues son beneficios inherentes al crédito hipotecario’, explica Kasuga.
Más que buscar el crédito hipotecario más barato, lo recomendable es que busques el que más te conviene financieramente.
’Hay bancos que amortizan más rápido a capital. Identificar a los bancos que hacen esto es fundamental; puede ser que te convenga contratar ese crédito sobre todo si lo quieres pagar más rápido. Digamos que, en un banco que amortiza poco a lo mejor en el año seis de un crédito por un millón de pesos deberás 720 mil pesos, mientras que otro banco que tiene una amortización mayor a lo mejor deberás 650 mil pesos. Ahí ya tienes una diferencia de 70 mil pesos que tal vez no notaste porque no revistaste cuánto amortizaba mes a mes cada una de las instituciones financieras’, asevera Kasuga.
La buena noticia es que para hacer este análisis de todo el anaquel de opciones de la banca comercial en México no tienes que ir de sucursal en sucursal, hoy puedes solicitar los servicios de un broker hipotecario que, además de apoyarte con asesoría profesional, no te cobra un solo centavo por ello.
Hacer ese comparativo tan determinante para tus finanzas el día que vayas a comprar una casa no tendrá ningún costo para ti, pues los bancos les pagan una comisión por cada crédito que se firma con ellos.FORBES