El sector de desarrollo de naves industriales en México está experimentando un crecimiento significativo y se espera que rompa récords por tercer año consecutivo. Según el informe "Market Overview" realizado por SiiLA, durante los primeros nueve meses del año se han construido más de 270 naves industriales, equivalentes a más de 3.9 millones de metros cuadrados.
Esto significa que, en promedio, cada trimestre se ha entregado 1.3 millones de metros cuadrados de espacio industrial. Con base en estos datos, Alejandro Delgado, gerente regional para México de la plataforma, proyecta que el sector inmobiliario industrial podría superar los niveles récord alcanzados en 2022, cuando se entregaron alrededor de 300 naves industriales, equivalentes a casi 4.6 millones de metros cuadrados.
Esta tendencia de crecimiento se debe principalmente al fenómeno del nearshoring, que ha impulsado la demanda de espacios industriales en México. El nearshoring se refiere al traslado de actividades y servicios empresariales de países lejanos a ubicaciones más cercanas geográficamente, lo que permite una mayor eficiencia y reducción de costos para las empresas.
’Se está experimentando un crecimiento sin precedentes. En un momento en que el nearshoring y el comercio electrónico están impulsando el mercado, México se encuentra en una posición única para consolidar su liderazgo en América Latina’, comentó el Delgado.
Según Sergio Pérez, director ejecutivo de Newmark, el fenómeno de relocalización de empresas se extenderá por al menos la próxima década. Esta tendencia se debe a la continua disputa comercial entre China y Estados Unidos, que en lugar de resolverse, se espera que se intensifique sin un acuerdo inminente a la vista.
Además, las condiciones geopolíticas surgidas del conflicto armado entre Rusia y Ucrania están favoreciendo la llegada de nuevas inversiones a México. Esto se debe a que la cadena de suministro europea se ve seriamente afectada por la escasez de componentes automotrices provenientes de Europa del Este y la dependencia energética de Rusia.
"Es muy curioso cómo los astros se alinean a favor de México. El sector inmobiliario está experimentando un auge histórico, con una oportunidad inmensa. Los mexicanos somos a menudo los más escépticos sobre estas oportunidades; en el exterior nos ven con mucho más futuro y optimismo que nosotros mismos’, afirmó durante su participación en el 25º Foro de Tributación Internacional.
A pesar del éxito del sector de bienes raíces industriales en México, enfrenta algunos desafíos importantes. Aunque cada año se construyen más metros cuadrados de espacios industriales, la demanda creciente ha superado la oferta disponible. Esto se debe en parte a un desequilibrio entre la oferta y la demanda, con tasas de vacancia por debajo del 1.5% a nivel nacional.
El director ejecutivo de Newmark destacó que la absorción inmobiliaria industrial en el mercado nacional ha sido excepcionalmente alta. En comparación con el año 2020, la absorción fue un 142% superior en 2021 y un 220% superior en 2022. Estas cifras sin precedentes revelan la necesidad de aumentar la oferta de espacios industriales para satisfacer la creciente demanda.
Por su parte, Delgado subrayó que la entrega de nuevo inventario industrial aumentó alrededor de 50% entre el 2019 y el 2022, pero el repunte de las absorciones ha dejado al mercado en niveles mínimos de disponibilidad, mientras que los precios de salida por metro cuadrado han llegado a niveles máximos históricos.
’Este fenómeno no sólo resalta la fortaleza del mercado, sino también los desafíos que enfrentan los desarrolladores y las empresas que buscan expandirse en el sector industrial mexicano, ya que existe la urgente necesidad de edificar nuevos proyectos, sobre todo en el noreste del país’, dijo el experto.
El fenómeno del nearshoring en México ha mostrado una concentración en las regiones central y norte del país, principalmente debido a su proximidad con Estados Unidos. Según SiiLA, el 56% del nuevo inventario entregado en 2023 se ubicó en ciudades como Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana, donde grandes empresas como AGP Glass, Essilor Luxottica y Technimark han llegado y expandido sus operaciones.
Asimismo, se ha observado una demanda significativa de espacios industriales de entre 7,000 y 15,000 metros cuadrados. Por lo tanto, se recomienda la construcción de inmuebles subdividibles en módulos con estas dimensiones para satisfacer las necesidades de las empresas.
’Más allá de las cifras, la historia real se encuentra en los detalles. Por un lado, a nivel nacional más de 90% del nuevo inventario sale pre-arrendado al mercado, lo que destaca la confianza de los inversionistas y la alta demanda por espacios industriales en el país’, apuntó Delgado.Con información de Samanta Escobar | EL ECONOMISTA
